金融街控股股份有限公司

一、重要提示

1. 本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到证监会指定媒体仔细阅读年度报告全文。

2.所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。

3.非标准审计意见提示

□ 适用 √ 不适用

4.董事会审议的报告期普通股利润分配预案或公积金转增股本预案

□ 适用 √不适用

公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。

5.董事会决议通过的本报告期优先股利润分配预案

□ 适用 √ 不适用

二、公司基本情况

（一）公司简介

（二）报告期主要业务或产品简介

2024年，公司坚持“保安全、调架构、促转型，强机制、树新风、迎变革”的总体经营思路，抓回款、控支出、降负债，确保资金安全，推进各项经营工作稳步开展：

（1）围绕经营抓党建，引领企业转型发展。报告期内，公司党委紧紧围绕“保安全、调架构、促转型，强机制、树新风、迎变革”开展各项工作，充分发挥领导核心作用，把方向、管大局、保落实，为公司转型发展提供有力的政治保障和组织保障。一是成功召开中共金融街控股股份有限公司第三次代表大会，选举产生公司第三届党委委员和第三届纪委委员，团结带领公司全体员工为实现公司转型发展、高质量发展的目标奋勇前进；二是通过集中学习、主题党日、书记讲党课、警示教育等多种方式，高质量完成党纪学习教育，推动党纪学习教育走深走实；三是修订党委工作规则、议事规则，制定党委会决议事项督办工作办法，坚持科学决策、依规决策。组织开展系统内公司“党建入章”工作，进一步强化了党组织在公司治理中的法定地位；四是各党组织通过召开专题生活会、班子成员座谈会，进一步转变观念、统一思想、明确目标，持续深化党建品牌，以党建助经营，努力在转型和变革中发展，持续为公司发展赋能。

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（2）强化资金管控，保障公司财务稳健。报告期内，公司高度重视现金流管理，将保障现金流安全作为经营工作的首要任务，公司经营活动现金流净额为60.0亿元，连续6年保持为正。一是密切关注政策与市场情况，及时优化销售策略，科学完善销售机制，加速推进销售签约回款；二是加强营销费用、管理费用管控，精打细算严控费用支出，同时持续推动低效资产与存量项目处置，盘活存量资产；三是动态评估资金收支状况，严格落实年度工程计划，以销定产严控工程支出；四是积极开展融资工作，保持畅通且多元的融资渠道，募集期限合理、成本较低的资金。

（3）紧盯市场变化，努力推进销售去化。报告期内，公司密切关注所处区域政策和市场动态，以快速去化为核心目标，通过细化管理要求、统一管控模式、强化统一调度、优化奖惩机制等措施，全力推进项目销售去化。2024年，公司实现销售签约额约194.5亿元（其中北京房山金悦郡和苏州融悦湾写字楼等项目实现整售），实现销售签约面积约121.2万平米，销售签约额在中国房地产销售额百亿企业排名提升至第47位。从产品类型看，公司住宅产品实现销售签约额约175.9亿元（销售面积约104.5万平米）；商务产品实现销售签约额约18.6亿元（销售面积约16.7万平米）。

（4）发挥经营优势，资管业务保持稳定。报告期内，公司发挥自持物业的经营优势，持续整合资源，优化管理体制，及时调整经营策略，资管业务保持稳定。写字楼板块根据市场变化，积极调整租赁策略，提高服务标准，稳定现有租户的同时积极挖掘潜在客户，重点项目出租率和租金水平在所处区域保持领先水平；商业板块持续优化品牌结构，升级环境与服务，深度挖掘消费群体，提高营销活动的精准性，重点项目出租率保持稳定，新运营项目增长较好；文旅板块不断强化内容建设，丰富宣传推广渠道，全力培育特色新体验、多元化新业态，持续提升客户体验和品牌美誉度，经营业绩稳中有进。报告期内，公司资产管理业务实现营业收入约22.9亿元，实现息税前利润约12.4亿元，经营保持稳定。

（5）坚持价值投资，推动投资模式创新。报告期内，公司一是坚持“发展格局+竞争格局”的价值投资理念，完善投资业务的考核及激励机制，加强对项目核心指标的落地管控，并积极通过股权收购方式获取项目；二是顺应宏观经济形势和房地产行业发展形势的变化，积极推动公司业务转型发展，其中城市更新业务以做产品、做内容为核心，深入挖掘公司内部项目资产价值，持续关注调研市场匹配项目，文旅业务强化业态拓展和内容建设，梳理项目运营痛点和难点，明确后续发展重点。

（6）提品质保交楼，切实履行社会责任。报告期内，“保交楼”始终是公司的运营与管理核心。公司一是改革品控考核机制，制定更加精细化的品控目标及相应的奖罚细则，坚守质量底线，提升产品品质；二是深入开展第三方过程质量评估，注重细节把控，坚持高标准品控管理，为后续系统性提升项目品质打好基础；三是实时关注项目进度和竣备交付进度，加强项目施工各环节的调度，提高项目建设节奏与项目去化和项目交付的匹配度，做好交付节点管控，确保项目如期交付和品质呈现。

（7）优化体制机制，推动管理效能提升。报告期内，公司根据战略发展方向和业务转型需求，持续优化体制机制，一是完成公司本部组织架构调整，设立城市更新管理部、文旅业务管理部、自持业务管理部、开发业务管理部，提升业务专业管理水平；二是进一步整合区域公司业务，优化所属公司组织架构及岗位设置标准，精简组织架构与管理岗位职数，精简人员数量，优化人员结构，提升组织效能；三是针对销售去化、资金安全、转型发展、机制改革等关键业务和工作，优化奖惩机制，激发公司内生动力。

（8）修订发展战略，明确公司发展思路。报告期，公司深入剖析境内外房地产市场发展规律，总结房地产行业的发展现状，研判未来发展预期，结合公司自身优势和面临的挑战，完成中长期发展战略的修订工作。公司新一轮发展战略明确“深耕精投五大城市群的中心城市，坚持以房产开发、资产管理、文化旅游、城市更新为核心业务，辅以资产支持证券业务，打造房地产全价值链一体化业务平台，实现公司持续、稳定、健康发展”的发展思路和方向。

（9）依法合规经营，助力公司行稳致远。报告期内，公司坚持风险控制和经营发展两手抓，一是密切关注项目开发建设运营过程中可能出现的风险点，及时预警并实施管理，保障安全生产；二是加强对财务稳健和现金流安全、可持续发展能力的主动管理；三是结合公司经营管理重点，完善内控体系，强化执行监督和内控闭环管理，提升公司全员的合规意识、责任意识、担当意识，增强综合风险防控能力。

2. 公司收入来源、营业成本及毛利率

单位：元

3. 2025年公司经营措施

（1）持续加强党建，引领公司转型发展。2025年，公司党委将持续围绕经营抓党建，抓好党建促发展，推动党建与公司经营业务深度融合，以党建成果引领公司转型发展。一是强化理论武装，巩固深化党纪学习教育成果，打造风清气正的企业环境，为公司转型发展提供坚强保障；二是以多种方式开展党员教育培训，提高党性修养，激励公司党员进一步发挥先锋模范作用，将学习成果转化为推动公司转型发展的强大动力；三是鼓励基层党组织结合所属公司经营业务特点和转型发展实际，进一步强化“大党建”思维，不断探索党建品牌创新思路，加强党建品牌多样性建设，以高质量党建助力公司高质量发展。

（2）推进业务发展，四轮驱动稳健经营。2025年，公司将根据自身发展特点与竞争优势推进落实战略部署：一是房产开发业务将紧跟市场、加强调度，在平衡好量价关系的基础上，持续加强项目销售去化，并结合资金情况拓展投资符合公司要求的项目；二是资产管理业务做精核心物业，强化潜力物业，完善运营标准体系，整合物业管理服务，提升经营收益；三是城市更新业务推进公司内部存量资产改造，并以合理成本获取长租经营项目，推进城市更新转型发展；四是文化旅游业务积极推动现有项目的整体规划以及内容建设、体验提升，同时挖掘存量项目资源禀赋和内在价值，推动文化旅游业务转型试点。

（3）强化资金管控，保障公司经营安全。2025年，公司继续将保障现金流作为核心经营任务，确保资金安全和经营稳健：一是快速应对房地产行业和市场变化，结合不同产品特点，及时调整销售模式和策略，加快推进销售签约，提高回款效率；二是严格落实资金预算管理制度，加强现金流监控和调度，提高资金使用效率，科学有序降负债；三是保持畅通的融资渠道，为公司募集期限合理、成本较低的资金，同时科学匹配有息负债期限结构；四是继续艰苦奋斗、精打细算，进一步严格控制和压降成本、费用支出，持续推进降本增效工作。

（4）安全保质交楼，切实履行企业责任。2025年，公司将继续践行企业社会责任，在安全生产的前提下持续推进“高品质保交楼”。一是进一步完善安全管理体系，建立并落实全员安全生产责任制，促进各项目安全工作标准化、规范化、制度化；二是坚持第三方过程质量评估机制，严把过程质量关，促进项目交付质量不断提升，同时为后续系统性提升项目品质打好基础；三是加强项目施工各环节的调度，提高项目建设节奏与项目去化和项目交付的匹配度，做好交付节点管控，确保项目如期保质交付。

（5）优化体制机制，提高整体管理效能。2025年，公司将以业务发展、提效为核心，继续深化体制机制改革。一是在已取得的优化成果与经验的基础上，进一步整合区域公司业务，实现组织架构及岗位设置与业务规模、业务发展相匹配，合理配置资源，顺应公司战略转型的需求；二是根据不同业务板块的特点和发展需求，制定相应的考核激励体系、薪酬福利体系，通过机制引领，有效激发队伍活力，促进公司经营目标的达成；三是通过建立能上能下、能进能出的市场化用人机制，建立以项目为中心的人员流动机制，鼓励公司人员向战略发展重点流动等方式，优化人力资源配置，提升管理效能。

（6）依法合规经营，保障公司持续健康发展。2025年，公司将坚持风险控制和经营发展两手抓，根据市场环境、业务发展等方面的变化，密切关注现金流安全、销售去化、工期建设等重点领域可能出现的风险点，及时做好风险防控预警、预案并推进落实，保障公司业务稳健发展；持续完善公司内控体系，推进各级机构内控管理和管理审计能力的提升，促进公司依法合规经营。

（三）主要会计数据和财务指标

1. 近三年主要会计数据和财务指标

2. 分季度主要会计数据

单位：元

上述财务指标或其加总数与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标不存在差异。

（四）股本及股东情况

1. 普通股股东和表决权恢复的优先股股东数量及前10名股东持股情况表

单位：股

2. 公司优先股股东总数及前10名优先股股东持股情况表

□ 适用 √ 不适用

公司报告期无优先股股东持股情况。

3. 以方框图形式披露公司与实际控制人之间的产权及控制关系

注：2020年12月29日，金融街集团收到西城区国资委转发的西财企【2020】507号文《北京市西城区财政局 北京市西城区人力资源和社会保障局 北京市西城区人民政府国有资产监督管理委员会关于划转北京金融街投资（集团）有限公司部分国有股权的通知》，要求将西城区国资委持有金融街集团部分10%的股权无偿划转给北京市财政局，划转基准日为2019年12月31日，并于2020年12月30日前完成国有产权变更登记等股权划转手续。按照通知要求，金融街集团已于2020年12月30日完成国有产权变更登记手续，但股东会尚未出具决议，暂未完成工商变更等手续。

（五）在年度报告批准报出日存续的债券情况

1. 公司债券基本信息

2.非金融企业债务融资工具基本信息

3. 债券最新跟踪评级及评级变化情况

中诚信国际信用评级有限责任公司对公司主体及上述债券中公开发行的公司债券、中期票据的评级为AAA。

报告期内，中诚信国际信用评级有限责任公司对公司主体及公开发行的公司债券、中期票据进行了年度跟踪评级，主体评级和债项评级均为AAA，不存在评级差异情况，其中公司债券评级结果披露于深交所网站及中诚信国际信用评级有限责任公司网站，中期票据评级结果披露于中国货币网、上海清算所及中诚信国际信用评级有限责任公司网站，敬请投资者关注。

4.截至报告期末公司近2年的主要会计数据和财务指标

三、重要事项

详见公司 2024年年度报告全文第六节“重要事项”。

证券代码：000402 证券简称：金融街 公告编号：2025-045

金融街控股股份有限公司

关于2024年度投资性房地产公允价值的公告

本公司及董事会全体成员保证信息披露的内容是真实、准确、完整的，没有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。

公司第十届董事会第三十五次会议以9票赞成、0票反对、0票回避表决、0票弃权审议通过了《公司2024年度投资性房地产公允价值的议案》。

根据《企业会计准则》以及公司《投资性房地产公允价值计量管理办法》的相关要求，公司投资性房地产本身有交易价格时，依据成交价格确认其公允价值。公司投资性房地产本身无交易价格时，由公司聘请的具有房地产评估资质的第三方机构出具评估报告，以评估报告的估价结论作为其公允价值。

2024年度，公司继续聘请深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司对投资性房地产进行评估并出具评估报告，确定公司2024年投资性房地产的公允价值，相关评估结果已经致同会计师事务所审计确认。详情如下：

一、2024年末投资性房地产总体情况

经深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司评估并经致同会计师事务所审计确认，截至2024年末，公司投资性房地产账面余额为389.80亿元，其中，完工投资性房地产账面余额为373.20亿元，在建投资性房地产账面余额为16.60亿元。

二、2024年投资性房地产公允价值变动情况及影响

1．项目地理位置

公司投资性房地产项目位于北京、上海、天津、重庆等国家中心城市，项目建筑面积合计约133万平米。

2．投资性房地产公允价值评估方法

（1）2024年度投资性房地产公允价值的评估方法：存量项目采用市场比较法及收益法，与以往年度保持一致；在建项目为首次评估，均采用成本法。

（2）2024年度投资性房地产公允价值评估主要参数包括：项目自身以及可比物业的交易价格、市场租金及出租率。

（3）2024年度投资性房地产公允价值变动原因及依据：根据投资性房地产的经营情况、项目未来发展趋势、项目所在地区的经济环境。

（4）2024年度投资性房地产公允价值评估折现率的变动情况及依据：考虑到2024年第四季度以来10年期国债收益率下降以及公开市场上可比项目的折现率情况，对经营稳健的核心城市核心区位项目进行了折现率调整，对经营波动的非核心城市核心区位项目不进行折现率调整。

3．投资性房地产公允价值变动情况及影响

2024年度，受外部环境和租赁市场波动影响，公司部分项目经营出现波动，根据深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司评估报告，公司投资性房地产产生公允价值变动损益（税前）-12.29亿元，主要为：

（1）存量投资性房地产产生公允价值变动损益-7.07亿元；

（2）在建投资性房地产产生公允价值变动损益-2.41亿元；

（3）2024年成都融御项目转为长期持有，由产成品转为投资性房地产，采用公允价值计量，产生公允价值变动损益-2.81亿元。

三、备查文件

1．公司第十届董事会第三十五次会议决议；

2．戴德梁行房地产估价报告。

特此公告。

金融街控股股份有限公司

董事会

2025年4月29日